DECRETO LEGISLATIVO Nº 1675
Decreto Legislativo que modifica la Ley N° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
Publicado en el diario El Peruano con fecha 28 de setiembre de 2024
El continuo crecimiento inmobiliario en el país trae consigo la obligación de actualizar el ordenamiento jurídico aplicable en base a las nuevas necesidades. En este contexto es que el Poder Ejecutivo ha creído conveniente modificar algunos artículos y añadir otros a la Ley Nº 29090, respecto a Procedimientos para la obtención de licencias de habilitación urbana, de edificación y otros actos administrativos complementarios, dentro de los cuales resaltan los siguientes:
INCISO 4 DEL ARTÍCULO 2º: PRINCIPO DE UNIDAD
Teniendo en cuenta la importancia del respeto del principio de unidad en los procedimientos administrativos regulados por la Ley Nº 29090, se ha estimado adecuado especificar que en caso exista discrepancias entre dicha ley y alguna norma técnica (como el Reglamento Nacional de Edificaciones – RNE), el orden de prelación para su aplicación está encabezado por la citada Ley, seguido de su Reglamento, las normas de carácter nacional, provincial y, por último, local distrital. Tal disposición evidencia su supremacía normativa en lo que resulte aplicable.
No obstante, existe una posición que considera que dicho principio es inconstitucional, teniendo que cuenta que el inciso 6 del artículo 195º de la Constitución Política prescribe que los gobiernos locales son competentes para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificación, urbanismo y el acondicionamiento territorial. De modo que, aluden que resultaría cuestionable disponer que lo regulado por la Ley Nº 29090 prima sobre de lo regulado por las normas de carácter local distrital como las ordenanzas. En añadidura, sostienen que el Tribunal Constitucional en diversos pronunciamientos ha intentado proteger las competencias municipales frente a las competencias del Poder Ejecutivo.
NUMERAL 13 DEL ARTÍCULO 3º: REVISORES URBANOS EN PROYECTOS INTEGRALES
La definición de “proyecto integral” fue incorporada a la Ley Nº 29090 en el año 2018. Este tipo de proyecto, caracterizado por su ejecución por etapas, estaba limitado para la evaluación previa y exclusiva de la Comisión Técnica Distrital. Empero, la presente modificación ha traído consigo la inclusión de los revisores urbanos como evaluadores de este tipo de proyectos, de modo que, en base a las actas de verificación y dictamen, o informes técnicos favorables, se podrá solicitar la licencia correspondiente para cada etapa.
Considero que ha sido una decisión acertada facultar a los revisores urbanos a aprobar proyectos integrales, en tanto que, así como la Comisión Técnica Distrital, también son profesionales (arquitecto o ingeniero) habilitados para verificar que los anteproyectos en consulta y los proyectos de habilitación urbana y de edificación cumplan con las disposiciones urbanísticas y/o edificatorias que son aplicables a los mismos. Asimismo, son autónomos en el ejercicio de sus funciones, siempre y cuando hayan sido certificados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento – MVCS.
Ello trae consigo que el Administrado como principal interesado en ejecutar proyectos de gran magnitud e inversión, puedan decidir bajo su libre albedrío qué opción le resulta más favorable.
ARTÍCULO 7º: TRANFERENCIAS DE LICENCIAS
A fin de evitar interpretaciones municipales diferenciadas o el argumento de ausencia de disposición legal expresa que lo autorice, ha sido acertado desarrollar la figura de la transferencia de licencias de habilitación urbana y de edificación. Así entonces, el titular de la licencia (administrado que inició el procedimiento administrativo) podrá transferir la misma a favor de otras personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, incluso cuando se estén ejecutando las obras.
De igual forma, se ha especificado que la transferencia de la licencia no requiere el inicio de un nuevo procedimiento para su reconocimiento. En ese sentido, se entiende que la solicitud de actualización de la titularidad por parte de la municipalidad formará parte del mismo expediente de licencia o habilitación urbana.
Esta disposición expresa traerá consigo la celeridad y continuidad en los procedimientos de licencias de edificación y habilitación urbana, así como en la ejecución de estos, frente a distintas contingencias que puedan surgir y puedan llevar al Administrado a considerar como una opción la transferencia de su licencia.
ARTÍCULO 11º: VIGENCIA DE LICENCIAS DE PROYECTOS VIS
Partiendo de la modificación que permite a los revisores urbanos, en calidad de evaluadores previos, aprobar proyectos integrales mediante la emisión de informes técnicos favorables, se ha detallado que tanto estos informes como los dictámenes de las Comisiones Técnicas tendrán una vigencia de 10 años, un plazo que resulta razonable dada la singularidad y magnitud de tales proyectos.
Lo más particular de las modificaciones realizadas ha sido el especial trato normativo que se le ha dado a los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS), sea de habilitación urbana con construcción simultánea/progresiva o de licencia de edificación.
En principio las licencias de habilitación urbana y las licencias de edificación tienen una vigencia de 36 meses, prorrogables por única vez por un plazo de 12 meses, que también podrán ser revalidados por un plazo de 36 meses. Sin embargo, la distinción radica en que, en caso sea un proyecto de edificación de Vivienda de Interés Social (VIS) o de habilitación urbana con construcción simultánea y/o progresiva de Vivienda de Interés Social (VIS), la vigencia será de 60 meses, plazo que podrá ser prorrogado por única vez por 12 meses y revalidado por 36 meses.
En cuanto a la prórroga y revalidación, deberá tenerse en cuenta que la primera debe solicitarse dentro de los 30 días calendario previos al vencimiento de la licencia otorgada. En lo que respecta a la revalidación, no se establece un marco temporal, pero solo procede para aquellas licencias emitidas bajo el marco de la Ley Nº 29090. Si bien una no excluye a la otra –es decir, primero se puede pedir una prórroga y después una revalidación– estas solo pueden ser solicitadas 1 vez.
Por otro lado, frente a la regulación singular que se le ha dado a la vigencia de las licencias de edificación de Vivienda de Interés Social (VIS) o de habilitación urbana con construcción simultánea y/o progresiva de Vivienda de Interés Social (VIS) considero pertinente traer a colación el Pleno – Sentencia 302/2023 y el último auto emitido por el Tribunal Constitucional, que para muchos ha sido considerado como desacertado y controversial.
Así pues, el fundamento 144 de la Sentencia antes referida abre la posibilidad de que las Municipalidades puedan analizar la validez de eventuales actos realizados al amparo de las normas declaradas nulas en este proceso competencial, debiendo realizarse caso por caso y tomando en consideración los derechos de terceros que se pudieran encontrar involucrados. Asimismo, en el auto en cuestión, los magistrados por mayoría han resuelto declarar NULO el Informe Técnico Legal Nº 063-2023-VIVIENDA/VMVU-DGPRVUDV-JJLL-KCG y el Oficio Nº 557-2023-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, por medio de las cuales el MVCS había dispuesto que los anteproyectos en consulta, las licencias y sus actos administrativos complementarios, así como, los certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios que apliquen las disposiciones declaradas nulas en la sentencia, y que hayan sido emitidos antes de la publicación de la mismo, no pueden ser declarados nulos.
Tales pronunciamientos me llevan a sostener que, si bien el Administrado puede contar con una licencia obtenida bajo el amparo del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, aprobado por el Decreto Supremo 010-2018-VIVIENDA y sus modificaciones, la Municipalidad tiene la posibilidad de analizar la validez de dicho acto administrativo durante su vigencia, pero sin suspender sus efectos.
De igual manera, debo precisar que las Municipalidades no poseen amparo legal alguno para anular de manera directa las licencias sin que antes la Comisión Técnica Provincial y el MVCS haya anulado el acta de verificación y dictamen, y el informe técnico favorable, correspondientemente. Ello debido a que la emisión de una licencia es un mero efecto de la aprobación del proyecto mediante un acta de verificación y dictamen con resultado conforme o un informe técnico favorable.
NUMERAL 5 DEL ARTÍCULO 41º: CONSTRUCCIÓN PROGRESIVA DE VIS
En cuanto a la promoción de proyectos de vivienda de interés social, se ha señalado que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) está encargado de promover la construcción progresiva de viviendas de interés social, con la finalidad de reducir la brecha del déficit habitacional. Asimismo, especifica que la construcción progresiva es aquella ejecución de vivienda unifamiliar y/o bifamiliar que se desarrolla conforme a las necesidades de los beneficiarios con la debida asistencia técnica en los procesos de diseño y ejecución, a fin de garantizar la calidad estructural, la sostenibilidad ambiental y la habitabilidad de las viviendas.
De tal disposición se advierte que la figura de la construcción progresiva está destinada solo para viviendas unifamiliares y bifamiliares, bajo la idea de que se amoldarán durante el tiempo a las necesidades que surjan en las familias que las habiten.
Si bien dicha iniciativa puede considerarse atractiva para las familias más desfavorecidas, se espera que el Estado, bajo la idea de disminuir la informalidad, pueda otorgar las facilidades técnicas y económicas que resulten necesarias, y así evitar desaciertos pasados.
ARTÍCULO 42º: CUADERNO DE OBRA
De igual forma, el Poder Ejecutivo ha implementado un artículo referente al cuaderno de obra, el mismo que dispone expresamente que podrá ser físico o digital, lo que consideramos que contribuirá con el control y seguimiento de la obra de habilitación urbana y/o de edificación.
En este cuaderno se deberá registrar:
La trazabilidad de la ejecución de la obra
Los hechos relevantes en la ejecución de la obra
La verificación técnica
Las modificaciones con los sustentos técnicos del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios, las normas urbanísticas y edificatorias nacionales, según corresponda y, de ser el caso, las normas sectoriales y/o normas municipales complementarias que regulan el predio.