El día 6 de setiembre se publicó en el Diario El Peruano la Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 127-2020-SUNARP/PT, norma que dispuso la publicación de Precedentes de Observancia Obligatoria. Estos precedentes son interpretaciones que deben seguir y cumplir todos los registradores a nivel nacional. Uno de ellos fue el discutido en la sesión extraordinaria N° 229 realizada el 7 de agosto de 2020.  El criterio es el siguiente:

Procede la actualización registral como urbano de un predio que cuente con habilitación urbana semirústica aun cuando el Certificado de Zonificación y Vías (en base a norma posterior a la habilitación semirústica) señale que el predio se encuentra parcialmente afecto a vías o reserva de vías, supuesto en el que dichas áreas afectadas deberán graficarse en el plano y consignarse en la memoria.

Comentarios

• Para entrar en contexto, la legislación peruana permite una opción para validar procesos de lotización antiguos efectuados con normas ya derogadas pero que estuvieron vigente al momento de su aprobación. Ello, es factible porque el propietario cumplió con seguir el procedimiento administrativo correspondiente a los requerimientos legales exigibles en ese momento, incluso con el pago de aportes.

Esta opción es conocida como la Actualización Registral, procedimiento administrativo que tiene por finalidad la actualización de los predios inscritos en el Registro de Predios como semi rústicos o preurbanos, independizados como resultado de una parcelación semi rústica, habilitación semi rústica o habilitación preurbana, para que sean considerados como urbanos (Quinta Disposición Complementaria Final[1] del Decreto Legislativo Nº 1225 incorporada por la Ley Nº 30494)

Así, el registrador de encontrar conforme la documentación presentada inscribe el asiento correspondiente la actualización, expide una copia certificada al administrado de la partida y comunica a la municipalidad correspondiente la nueva condición urbana del predio. Vale recalcar que no se requiere ninguna aprobación administrativa posterior del gobierno local correspondiente.

• Uno de los requisitos parte de la documentación que se anexa al Formulario para actualizar registralmente el predio es el Certificado de Zonificación y Vías, documento emitido por las Municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima. En este documento se deja constancia si el predio se encuentra afecto a alguna vía.

• Uno de los supuestos normativos para que no proceda esta actualización registral ante SUNARP es que el predio esté en áreas de uso público o derecho de vía (Ej: vías expresas, arteriales, intercambios viales, etc.).

• Por ello, cuando los registradores revisan los Certificados de Zonificación y Vías presentados, al ver que consta afectación de alguna vía sobre el predio que se quiere actualizar suponen que se encuentra en el supuesto de no procedibilidad y observan el título presentado.

• No obstante, ya reiterada jurisprudencia del Tribunal Registral (Resoluciones N° 1521-2018-SUNARP-TR-L, N° 2223-2019-TR-L y N° 1360-2020-SUNARP-TR-L) ha dispuesto que cuando existen estas afectaciones procede igual la actualización. Sin embargo, se tendrá que consignar y graficar estas afectaciones en los planos de trazado y lotización, como en la memoria descriptiva tal como establece el Reglamento de la Ley N° 29090. Ello con el objetivo de diferenciar estas áreas afectadas con las áreas útiles habilitadas.

Por lo tanto, consideramos el precedente positivo ya que establece este criterio como de obligatorio cumplimiento para todas las instancias registrales, generando mayor predictibilidad jurídica.  Asimismo, en caso no se grafiquen dichas afectaciones en los planos y memorias correspondientes, este defecto podrá ser subsanado por el administrado y no podrá generarse una tacha sustantiva.

[1] QUINTA.- Habilitaciones Semirrústicas

Los propietarios de predios independizados y debidamente inscritos en el registro de predios y ubicados en una zona urbana consolidada, y que correspondan a habilitaciones o parcelaciones autorizadas y recepcionadas en el marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes aprobados mediante Decreto Supremo Nº 01-F del 20 de enero de 1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el Decreto Supremo Nº 19-E del 15 de junio de 1962; Decreto Supremo Nº 82-F del 16 de octubre de 1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; o, por el Decreto Supremo Nº 63-70-VI del 15 de diciembre de 1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones, pueden solicitar su actualización registral como urbano, ante el registro de predios, no requiriendo la entrega física o la redención de aportes reglamentarios, ni de ningún trámite previo.

Los requisitos y procedimientos que correspondan se desarrollan en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.