En la actualidad, el problema de la informalidad en la propiedad predial en las ciudades del país afecta principalmente al gran número de edificaciones construidas, sin licencia de construcción y/o conformidad de obra, o sin declaratoria de fábrica, y a las unidades inmobiliarias con bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común sin independización y/o reglamento interno.

Lo antes señalado se debe en gran parte a que, si bien durante las últimas dos décadas (1999 a 2018) se han formalizado e inscrito, según cifras oficiales de COFOPRI, 2.576.583 títulos de propiedad y 3.308.901 lotes ^[1], la regularización sólo ha recaído sobre los lotes de terreno y no así sobre las edificaciones levantadas sobre dichos lotes. Entre las edificaciones construidas sin licencia de construcción y/o conformidad de obra, o sin declaratoria de fábrica, encontramos un número cada vez mayor de unidades inmobiliarias con bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común sin independización y/o reglamento interno.

Por otro lado, hay que tener presente que la informalidad afecta, asimismo, a la titularidad de los terrenos sobre los cuales se han levantado un sinnúmero de edificaciones, sea por no haber sido objeto de saneamiento o regularización – por la vía administrativa, judicial o notarial, o por no encontrarse inscritos en el Registro de Predios a nombre de su actual titular o titulares. Esto último se debe, entre otros, a transferencias no inscritas a nombre de los sucesivos adquirentes, a herencias indivisas, a adquisiciones por prescripción adquisitiva pendientes de regularización y a la existencia de unidades inmobiliarias con bienes de propiedad exclusiva y común sin independización y/o reglamento interno.

Lo cierto es que, a pesar de la magnitud de la informalidad que afecta la propiedad predial en nuestro país, a la fecha ningún gobierno o institución estatal ha llevado a cabo un programa integral y masivo de formalización de la titularidad de terrenos con sus respectivas edificaciones.

Por lo antes señalado es que el Estudio Murillo Abogados ha elaborado un Proyecto de Ley de Regularización de Edificaciones, Procedimiento de Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias, dirigido a contribuir al diseño y aprobación de la normatividad requerida y a la puesta en marcha de procedimientos a cargo de notarios públicos y verificadores privados para la regularización de la titulación de las edificaciones, construidas sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización. Incluye el saneamiento de las unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva. Todo ello contribuirá, asimismo, al desarrollo económico y social, proporcionando al ciudadano el ambiente adecuado para la satisfacción de sus necesidades vitales, así como a promover la inversión pública y privada y el desarrollo integral, sostenible y armónico a nivel nacional.

Como resultado, el titular de un derecho de propiedad sobre una unidad inmobiliaria ya titulada podrá vender a mejor precio, hipotecar, dar en herencia a sus hijos, arrendar y, en general, efectuar todos los actos jurídicos propios de su titularidad con plena seguridad jurídica.

A continuación, presentamos el texto del Proyecto de Ley que proponemos:

Proyecto de Ley de Regularización de Edificaciones, Procedimiento de Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias

TÍTULO I

NORMAS GENERALES

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- Objeto

La presente Ley está dirigida a lograr el desarrollo económico, social, y ambiental proporcionando al ciudadano el ambiente adecuado para la satisfacción de sus necesidades vitales, así como a promover la inversión pública y privada y el desarrollo integral, sostenible y armónico a nivel nacional.

La presente Ley establece los procedimientos para la regularización de la titulación de las edificaciones, construidas sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización. Incluye el saneamiento de las unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva.

Artículo 2.- De las definiciones 

Para los efectos de la presente Ley se considera:

a) Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias de uno o más pisos que no comparten áreas o servicios comunes.

b) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva en propiedad o copropiedad, ubicados en edificaciones de más de un piso.

c) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.

d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.

Artículo 3.- De la regularización

Es el trámite a través del cual los propietarios de edificaciones de uno o más pisos que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley, siempre que las edificaciones hayan sido construidas sobre:

a) Predios urbanos, o

b) Predios que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana, o

c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren dentro de las zonas urbanas o dentro de las zonas de expansión urbana, aunque se encuentren inscritos como rústicos en el Registro de Predios.

Comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción, así como la inscripción del reglamento interno, la junta de propietarios y la independización de unidades de propiedad exclusiva. Se realiza a través de la declaración contenida en el Formulario Registral a que se refiere el siguiente artículo suscrito por el propietario y por el verificador responsable inscrito en el Índice de Verificadores Técnicos a cargo del Registro de Predios a que se refiere la presente Ley.

Artículo 4.- Del Formulario Registral

4.1. Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral (en adelante el FR) con la documentación que le sirve de sustento en el que consta la información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripción y las condiciones del derecho, acto o contrato que se registra.

4.2. El FR al que se refiere el párrafo precedente será suscrito por los interesados y, cuando corresponda y por el verificador responsable al que se refiere la presente Ley. Las firmas serán legalizadas por notario público o juez de paz, según corresponda.

Artículo 5.- Del verificador responsable

El verificador técnico es responsable del trámite de regularización conforme lo establece la presente Ley. El verificador técnico deberá ser arquitecto o ingeniero civil colegiado; debiendo estar inscrito en el Índice de Verificadores Técnicos, que para este efecto implementará el Registro de Predios.

Para efectos de la inscripción en el Índice de Verificadores Técnicos el solicitante deberá presentar al Registro de Predios copia de su título profesional emitida por la universidad que lo otorgó o constancia de su inscripción en el Registro Nacional de Grados y Títulos de SUNEDU; el comprobante de pago de los derechos de inscripción, y el registro de su firma, domicilio, datos de identidad personal, y compromiso de veracidad, a través del formato que, para el efecto, será aprobado de acuerdo a lo previsto en la Disposición Final Segunda de la presente Ley.

Una vez cumplido el trámite, el Registro de Predios le otorgará una Credencial de Verificador Responsable Técnico que lo autoriza a ejercer su función a nivel nacional.

Artículo 6.- De las funciones del verificador técnico responsable

El Verificador Técnico Responsable (en adelante el Verificador Técnico) organiza el proceso de regularización de las unidades inmobiliarias comprendidas en la presente Ley, lo cual incluye, entre otros, y bajo responsabilidad:

1. La suscripción del FR, acompañando la documentación requerida.
2. La emisión del Informe Técnico de Verificación, lo cual incluye:

• La constatación del área, linderos y medidas perimétricas de las unidades inmobiliarias objeto de regularización, y que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula que no darán mérito a la inscripción de ninguna carga en el Registro de Predios.
• La constatación en forma definitiva la existencia de edificaciones sin necesidad de requerirse de trámite adicional de declaratoria de fábrica, siendo el FR que suscribe título suficiente para la inscripción de la declaratoria de fábrica en el Registro de Predios.
• La constatación para fines de independización registral, el área, linderos y medidas perimétricas de cada sección de dominio exclusivo y de los bienes y servicios comunes, siendo el FR que suscribe título suficiente para la inscripción de la independización registral de las unidades sujetas al régimen de propiedad horizontal.
• La inclusión del reglamento interno y de la junta de propietarios, que estará contenido en un FR oficial aprobado.

TÍTULO II

NORMAS ESPECÍFICAS PARA LA REGULARIZACIÓN

CAPÍTULO I

EDIFICACIONES DE DOMINIO EXCLUSIVO

Artículo 7.- De la regularización cuando el terreno está registrado

Para inscripción del derecho de propiedad de una edificación de dominio exclusivo el Verificador Técnico deberá presentar al Registro de Predios el FR, acompañado de documento público o privado de fecha cierta donde conste el derecho de propiedad del solicitante. A falta de título de propiedad o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al solicitante, el solicitante deberá demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años, a través del Procedimiento Notarial Simplificado de Regularización Previsto en la presente Ley.

Artículo 8.- De la regularización cuando el terreno no está registrado

Para la primera inscripción de dominio del terreno el Verificador Técnico deberá presentar al Registro de Predios el FR acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artículo 2018 del Código Civil. La declaración notarial es título suficiente para que el Registrador proceda a inmatricular el terreno a nombre del propietario.

CAPÍTULO II

DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS

Artículo 9.- Del acuerdo de regularización

9.1. El acuerdo para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere esta Ley se tomará por mayoría simple de todos los propietarios o poseedores plenos de departamentos en el edificio, en una reunión que será convocada para estos efectos. No será considerado poseedor pleno a los arrendatarios y a quienes tengan contratos que les permitan tener una posesión temporal del departamento.

9.2. Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los titulares de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.

9.3. La convocatoria se realizará mediante carta, debiendo contener lugar, fecha, hora de la reunión y el nombre del o los convocantes, así como la agenda a tratar. La reunión se realizará dentro de los 10 (diez) días útiles contados a partir de la convocatoria.

9.4. El acuerdo tomado constará en un Acta Simple firmada por los concurrentes. En dicho acuerdo también se determinará el porcentaje de las alícuotas de los bienes comunes, de acuerdo a lo estipulado en el parágrafo 9.2 del presente artículo. De no haber sido adoptado por unanimidad, dicho acuerdo deberá publicarse en carteles en un lugar visible del edificio en el que se ubican las unidades inmobiliarias objeto de regularización durante un plazo de 15 (quince) días

9.5. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente el interesado tiene un plazo de 30 (treinta) días, contados a partir de la fecha en el que colocaron los carteles antes referidos. Si las partes no llegan a un acuerdo en un plazo de 15 (quince) días, la controversia se tramita se acuerdo a los artículos 506 y siguientes del Código Procesal Civil.

Artículo 10.- De la regularización cuando el terreno está registrado

Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos en el Registro de Predios el Verificador Técnico deberá presentar el FR, acompañado de documento público o privado de fecha cierta donde conste el derecho de propiedad del solicitante. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente a quien le transfirió el derecho al solicitante, el poseedor de una sección de propiedad exclusiva y de áreas comunes deberá demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años, a través del Procedimiento Notarial Simplificado de Regularización Previsto en la presente Ley.

Artículo 11.- De la regularización cuando el terreno no está registrado

Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Verificador Técnico deberá presentar al Registro de Predios el FR acompañado de la declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artículo 2018 del Código Civil. La declaración notarial es título suficiente para que el Registrador proceda a inmatricular el terreno y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.

CAPÍTULO IV

QUINTAS Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNES

Artículo 12.- De la regularización cuando el terreno está registrado

Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en quinta, u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes, cualquier propietario o poseedor pleno podrá solicitar al Verificador Técnico que presente el FR al Registro de Predios, el cual deberá estar acompañado de documento público o privado de fecha cierta donde conste el derecho de propiedad del solicitante. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente a quien le transfirió el derecho al solicitante, el poseedor de una sección de propiedad exclusiva y de áreas comunes deberá demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años, a través del Procedimiento Notarial Simplificado de Regularización Previsto en la presente Ley.

Artículo 13.- De la regularización cuando el terreno no está registrado

Para la primera inscripción de dominio del terreno el Verificador Técnico presentará al Registro de Predios el FR acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo 2018 del Código Civil. La declaración notarial es título suficiente para que el Registrador proceda a inmatricular la totalidad del terreno a nombre del propietario. La declaración notarial es título suficiente para que el Registrador proceda a inmatricular el terreno y, posteriormente, la titularidad de cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.

CAPITULO IV

CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES

Artículo 14.- De los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso

14.1. Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten únicamente con un piso podrán independizar cada una de sus tiendas del terreno matriz.

14.2. La integridad del terreno y la edificación sobre la cual está edificada cada tienda es de propiedad exclusiva de cada uno de sus propietarios.

14.3. Las áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.

Artículo 15.- De los centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso

Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales cuenten con más de un piso, los propietarios se adecuarán a lo previsto por la Ley 27157.

Artículo 16.- De la regularización cuando el terreno está registrado

Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en galería, centro comercial o campo ferial, cualquier propietario o poseedor pleno debe, a través del Verificador Técnico, presentar al Registro de Predios el FR acompañado de documento público o privado de fecha cierta donde conste el derecho de propiedad del solicitante. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente a quien le transfirió el derecho al solicitante, el poseedor de una sección de propiedad exclusiva y de áreas comunes deberá demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años, a través del Procedimiento Notarial Simplificado de Regularización Previsto en la presente Ley.

Artículo 17.- De la regularización cuando el terreno no está registrado

Para la primera inscripción de dominio del terreno el Verificador Técnico presentará al Registro de Predios el FR acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo 2018 del Código Civil. La declaración notarial es título suficiente para que el Registrador proceda a inmatricular el terreno y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.

TÍTULO III

DISPOSICIONES COMUNES PARA LA REGULARIZACIÓN

CAPITULO I

DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 18.- De las disposiciones comunes

Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a todos los procedimientos establecidos en la presente Ley.

Artículo 19.- De las inscripciones

19.1. Con la presentación del FR al Registro de Predios por el Verificador Técnico se puede inmatricular el terreno e inscribirse la fábrica.

19.2. También son susceptibles de inscripción, de ser el caso, las secciones de propiedad exclusiva, las secciones de propiedad común, la independización, el reglamento interno y la junta de propietarios, según la información contenida en el FR.

Artículo 20.- De la prescripción adquisitiva de dominio

El Procedimiento Notarial Simplificado de Prescripción Adquisitiva de Dominio creado por la presente Ley se aplicará para la regularización de la titulación de las edificaciones, construidas sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización; lo que incluye el saneamiento de las unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva que se encuentren sobre terrenos inscritos en el registro.

Artículo 21.- De la inmatriculación

La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable. Para dicho efecto, el Verificador Técnico presentará al Registro de Predios el FR acompañado de la declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Código Civil. La declaración notarial y el FR presentado por el Verificación Técnico son título suficiente para que el Registrador proceda a la inmatriculación solicitada a nombre de los titulares de las unidades inmobiliarias en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campo ferial objeto de regularización.

Artículo 22.- De la presunción de igualdad de alícuotas

A efectos del Informe Técnico que deberá realizar el Verificador Técnico, se presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. Para que cualquiera de los propietarios de las secciones de dominio exclusivo pueda probar en contra de la presunción y acreditar su derecho sobre un mayor porcentaje sobre los bienes comunes, el interesado deberá colocar carteles en un lugar visible del predio durante un plazo de 15 (quince) días en los que se publicite la presunción sobre la igualdad de las alícuotas y un extracto sobre la ubicación del inmueble. Para oponerse el interesado tiene un plazo de 30 (treinta) días, contados a partir de la fecha en que se colocaron los carteles antes referidos y se tramita de acuerdo a los artículos 506 y siguientes del Código Procesal Civil.

Artículo 23.- Del informe técnico

En todos los casos de regularización de edificaciones a que se refiere el presente Título, el Verificador Técnico a que se refiere la presente Ley deberá presentar un informe técnico, que constate las características de la edificación, y de ser el caso, de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común y el total de áreas y bienes comunes existentes, debiendo efectuar los planos de ubicación y de distribución de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de las áreas y bienes comunes. Además, en el Informe Técnico el Verificador deberá incluir la independización y el reglamento interno,

CAPITULO II

EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL SIMPLIFICADO DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Artículo 24.- Creación del Procedimiento Notarial Simplificado de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Mediante la presente ley créase el Procedimiento Notarial Simplificado de Prescripción Adquisitiva de Dominio para la regularización de la titulación de las edificaciones, construidas sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización, lo que incluye el saneamiento de las unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva.

Artículo 25.- Requisitos para solicitar el inicio del Procedimiento Notarial Simplificado de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Quien esté poseyendo, en forma directa, continua, pacífica, pública y como propietario por un plazo mayor de 10 (diez) años, unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, comprendidos en los alcances de esta Ley, podrá solicitar el inicio del Procedimiento Notarial Simplificado de Prescripción Adquisitiva de Dominio, para lo cual deberá estar acompañar lo siguiente:

1. Documentos que acrediten el tiempo de posesión del solicitante y el de sus causantes si fuera el caso; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
2. Documentos que describan el bien con la mayor exactitud posible, debiendo acompañarse planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por verificador técnico inscrito en el Índice de Verificadores Técnicos del Registro de Predios, y, cuando sea el caso, certificación municipal sobre la persona que figura como propietaria o poseedora de la unidad inmobiliaria. De existir, el interesado podrá presentar comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. Para efectos de esta Ley, se exonera al Notario de la obligación de verificar el pago del impuesto predial, arbitrios y alcabala a que se refiere el Decreto Legislativo 776, así como de la obligación de verificar el pago de cualquier otro impuesto.
3. Copia literal de los asientos respectivos de los inmuebles en cuestión correspondiente a los últimos 10 (diez) años, urbanos o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.
4. Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis colindantes o vecinos de la unidad inmobiliaria cuyos titulares solicitan la declaración de propiedad en base al presente procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.
5. Otras pruebas que resulten pertinentes para acreditar el derecho.

Artículo 26.- Declaración de colindantes o vecinos.

La presentación de la declaración escrita de los colindantes o vecinos a que se refiere en inciso 4) del Artículo 25 de la presente Ley dispositivo se sujetará a las siguientes reglas:

1. Que los colindantes o vecinos sean titulares del derecho de posesión o propiedad de los predios vecinos o colindantes; lo cual incluye a colindantes o vecinos de otros departamentos en el mismo edificio, quinta, centro y galerías comercial o campo ferial.
2. Para dicho efecto, los colindantes o vecinos deberán declarar en forma expresa que son titulares plenos del derecho de posesión o propiedad sobre el predio colindante o vecino y que no existe vínculo contractual entre ellos y un tercero relativo a la posesión del mismo. También podrán prestar declaración el/la cónyuge o conviviente del colindante o vecino;
3. Que los colindantes o vecinos antes referidos se encuentren habitando los predios por un período mínimo de un año a la fecha en que se realice la declaración, hecho que deberá constar en el texto de su declaración.
4. Que los predios de los vecinos que no sean colindantes estén ubicados en la misma Municipalidad Distrital a la que pertenece el predio cuyo poseedor solicita la declaración notarial de titularidad en base a la prescripción adquisitiva de dominio.

Artículo 27.- Publicidad del Procedimiento Notarial Simplificado de Prescripción Adquisitiva de Dominio

El Notario Público dispondrá que el extracto de la solicitud se notifique al propietario con derecho inscrito en el Registro de Predios, a los colindantes y a los vecinos del predio, mediante publicación en el Diario Oficial El Peruano y en uno de mayor circulación del lugar donde se ubica la unidad inmobiliaria. También deberá colocarse en carteles en un lugar visible de la unidad inmobiliaria objeto del procedimiento notarial simplificado de prescripción adquisitiva de dominio.

Las notificaciones permanecerán en los carteles durante un plazo de 30 días contados a partir del primer día de su publicación. Dichas notificaciones consignarán el nombre del poseedor que solicita la declaración de su titularidad vía el Procedimiento Notarial Simplificado de Prescripción Adquisitiva de Dominio, así como la ubicación, el área, linderos y perímetro. Asimismo, en la notificación se señalará que, de no presentarse oposición alguna durante los 30 días siguientes a la fecha del primer día de su publicación, se procederá a la declaración del derecho de propiedad del solicitante y a su inscripción en el Registro de Predios, sin requerirse declaración judicial previa.

Artículo 28.- Oposición a la declaración de la prescripción adquisitiva de dominio

La oposición a la prescripción adquisitiva de dominio a que se refiere esta Ley deberá presentarse por escrito al Notario Público a cargo del proceso. El Notario Público deberá remitir la oposición al Juez competente, con lo que se tendrá por presentada la demanda a efectos de expedirse el auto admisorio de la instancia, debiendo inscribir la oposición en la partida registral correspondiente al predio. La oposición a la inscripción de la prescripción se sujeta a las normas del proceso abreviado. Culminado el procedimiento judicial, el Juzgado deberá enviar una copia de la resolución consentida al Registro Predial.

Si la oposición a que se refiere el artículo anterior versa sólo sobre una unidad inmobiliaria o más del predio, el Notario Público procederá a declarar la prescripción adquisitiva de dominio sobre la parte restante que no ha sido objeto de la oposición. Para dicho efecto, el poseedor solicitante de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio, a través del Verificador Técnico, deberá requerir la independización registral del predio, diferenciándose la o las unidades inmobiliarias que fueron materia de la oposición de la parte restante que no lo fue.

En la independización registral se indicará cuáles son las unidades inmobiliarias respecto a las cuales hubo oposición a la prescripción adquisitiva de dominio y cuáles son las unidades inmobiliarias respecto a las cuales no hubo oposición. Tratándose de unidades inmobiliarias independizadas cuya prescripción adquisitiva de dominio no fue objeto de oposición, el registrador inscribirá la titularidad a favor de los declarados propietarios en las partidas registrales correspondientes. En el caso de unidades inmobiliarias independizadas cuya prescripción adquisitiva de dominio fue objeto de oposición, el registrador anotará el hecho de la oposición en las partidas registrales correspondientes, así como el proceso judicial en curso y la identidad de los litigantes.

Artículo 29.- De la inaplicación

Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artículo 985 del Código Civil.

DISPOSICIONES FINALES

Primera.- De las aprobaciones

El Ministerio de Vivienda y Construcción aprobará el Formulario Único Oficial (FUO). También aprobará un Reglamento Interno modelo, a que se refiere la presente Ley, pudiendo los interesados optar entre adherirse al Reglamento Interno a que se refiere el párrafo anterior o elaborar y aprobar uno propio.

La Superintendencia Nacional de Registros Públicos aprueba los modelos respectivos del Formulario Registral a que se refiere el Artículo 4 de la presente Ley. También aprueba el modelo de formato para solicitar la inscripción en el Índice de Verificadores Técnicos Responsables que implementará el Registro de Predios, referidos en el Artículo 5 de esta Ley. Aprobará, asimismo, los modelos de FR para la Declaración Notarial Simplificada de la Prescripción Adquisitiva de Dominio, creada por la presente Ley.

Las Municipalidades Provinciales expedirán las normas y directivas que fueren requeridas para la implementación de la presente Ley y sus normas reglamentarias.

Segunda.- No se exigirá el cumplimiento de las normas técnicas incluidas en el Reglamento Nacional de Edificaciones y otras normas técnicas para aprobar e inscribir las regularizaciones a que se refiere la presente Ley. Excepcionalmente, tratándose de casos de alto riesgo, de seguridad y de patrimonio cultural, ello se anotará como carga en la partida registral del predio. El Reglamento de Predios tampoco exigirá el cumplimiento de normas catastrales para fines de regularización a que se refiere la presente Ley.

Tercera.- De la derogatoria

Deróguese y déjese sin efecto todas aquellas normas que se opongan a la presente Ley.

Comuníquese al Señor Presidente de la República para su promulgación.

En Lima, a los ………………………………………………………………. de 2022.

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